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項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,與法律的關系也比較大,比如設立項目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉到其全資設立的項目公司名下,按我國法律,不屬于交易。
我再次強調一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉,不屬于交易。再次強調:不屬于交易。因此,房地產公司可以任意設置項目子公司,在房子賣完后再把它在實體上消滅,只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言,非常的經濟實用,因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。
立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,可行性這個東西,政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同,所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴。
而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如近的政策,要求先把環境評估搞了,再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方,環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。
我們通常所說的鎮,指的是“建制鎮”,或叫“行政建制鎮”、“設鎮”,即“經批準設鎮建制的行政地域”(《城市規劃基本術語標準(1998)》)。《城鄉規劃法(2008)》中所謂的規劃體系包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃,其中的鎮指的也是建制鎮。《北京市總體規劃(2016年-2035年)》中提出的市域范圍內新型城鎮分為三種形態,即新市鎮、特色小鎮以及小城鎮,也皆是建制鎮?!俺顷P鎮”區別與一般建制鎮,指的是“縣政府駐地所在鎮”,其行政建制及規劃管理一般參照城市標準,在《建制鎮規劃建設管理辦法(1995)》中即明確將其排除在適用范圍之外。所謂“集鎮”是指鄉、民族鄉人民政府所在地和經縣級人民政府確認由集市發展而成的作為農村一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮(《村莊和集鎮規劃建設管理條例(1999)》),類似的概念還有市鎮、特色小鎮等都是更偏向于農村居民點的一種聚落形式。礪鋒規劃代寫可行性研究報告。
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